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    [中房研協]北京擬出商品房預售資金監管新規,保證預售資金優先用于工程建設(2021年第130期)

    2021-11-08 11:13:27

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    • 城市:北京
    • 發布時間:2021-11-08
    • 報告類型:政策分析
    • 發布機構:中房研協

    ??北京擬出商品房預售資金監管新規,保證預售資金優先用于工程建設

    ??【熱點聚焦】

    ??11月4日,北京市住房和城鄉建設委員會發布《北京市商品房預售資金監督管理辦法(2021年修訂版公開征求意見稿)》。新修訂的《辦法》主要包括:總則、一般規定、資金收存支取、監督管理四個部分31條。針對當前存在的突出問題,實現資金“管好不管死”,修訂主要完善調整了以下內容:

    ??招標選取監管銀行

    ??針對此前銀行從事資金監管“零門檻”的問題,明確北京市住建委會同北京銀保監局、人行營管部將綜合銀行監管能力、服務效率、研發水平、經營狀況、信用等級等因素,公開招標擇優選擇銀行承擔監管工作,開發企業在中標銀行范圍內選擇專用賬戶的開戶銀行。

    ??提高資金監管能力

    ??在入賬管理方面,《辦法》將現行的先網簽后入賬,調整為先監管保護后網簽,即:購房人只有將定金、符合個人住房貸款規定的首付款足額存入專用賬戶后,方可開通網簽,確保預售資金及時足額直接入賬。

    ??提高資金監管額度

    ??《辦法》提出,預售資金重點監管額度可由各區根據企業信用水平、經營狀況、交付條件等因素綜合確定,每平方米不低于5000元,較此前大幅提高了43%。

    ??針對當前部分開發企業挪用預售資金,導致項目經營困難問題,《辦法》特別規定:當預售項目存在重大風險隱患時,區住房城鄉建設部門應全面接管預售資金監管賬戶或建立政府監管賬戶,實施封閉管理保障資金安全,優先用于工程建設。

    ??持續優化營商環境

    ??為在確保資金安全的情況下提高利用效率,《辦法》進一步發揮現金保函作用,提出:現金保函額度和有效期可覆蓋開發項目的重點監管額度和建設周期的,可不進行預售資金監管。開發企業可按單一樓棟或多樓棟分別申請用款,同時將放款時限由過去的五個工作日優化為兩個工作日。

    ??【熱點評析】

    ??加強預售資金監管,確保項目有序建設,充分保障購房者消費權益

    ??根據市住建委官方網站發布的公告,關于對《辦法》進行完善調整的原因,主要是由于近年來“高杠桿、高周轉”開發模式疊加疫情影響,企業資金壓力凸顯,個別房地產開發項目出現資金鏈緊張、甚至挪用預售資金的情況,引發社會高度關注。

    ??《辦法》主要從“先監管后網簽”“招標選取監管銀行”“實時共享政務信息”“提高資金監管額度”等方面收緊預售監管政策,通過落實封閉管理的模式,進一步加強北京市商品房預售資金監督管理。

    ??新規出臺目的是給預售制度打補丁,可有效防止售資金被挪用現象,同時還能防范房企因資金鏈緊張,項目出現無法按期完工、交房等情況,進而確保項目有序建設。新規通過抑制資金挪用風險,切實維護了住房消費者合法權益,以促進房地產市場平穩健康運行。

    ??預售監管的升級令房企流動性“雪上加霜”,強化財務穩健將是房企下階段工作的重中之重

    ??不難發現,這次北京新規也本著實現預售資金“管好但不管死”原則,確保預售資金安全的情況下,有意提高開發商對于預售資金的利用效率:《辦法》擬規定,如果現金保函額度和有效期可以覆蓋開發項目的重點監管額度和建設周期的,可以不進行預售資金監管。此外,《辦法》還擬規定開發商可以按單一樓棟或多樓棟分別申請用款,同時將放款時限由過去的5個工作日縮減到2個工作日。

    ??但需要指出的是,在當前行業風險逐步暴露和出清的過程中,房企貸款和融資本身就比較困難,北京收緊預售資金監管再配合“三道紅線”以及“兩集中”管理勢必共同擠壓房企現金流,形成雙重“降杠桿”效應,這將對原本就緊張的流動性施加更大壓力。倘若房地產行業信用環境依然從緊,貸款額度相關政策不調整的話,預計更多房企的債務問題將會逐漸凸顯,由此衍生出來的一系列危機發生,同樣會造成房地產市場的不穩定后果。

    ??于房企而言,面對未來新規出臺,也需要提前有所準備,特別是投資決策和營銷計劃方面,都需要根據企業自身狀況有所調整。摒棄非理性擴張、強化財務穩健將是房企下一步工作的重中之重。

    ??(內容來源:中房研協測評研究中心)

    ??附全文:

    北京市商品房預售資金監督管理辦法

    (2021年修訂版 公開征求意見稿)

    ??第一章 總則

    ??第一條  為進一步加強本市商品房預售資金監督管理,保證商品房預售資金優先用于工程建設,切實維護商品房交易雙方合法權益,促進本市房地產市場平穩健康發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》(建設部令第131號)、《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》(建房〔2010〕53號)有關規定,結合本市實際,制定本辦法。

    ??第二條  本市行政區域內申請商品房預售許可的項目,其預售資金監管賬戶(以下簡稱專用賬戶)的設立,預售資金的收存、支取、使用、監督管理,適用本辦法。

    ??本辦法所稱商品房預售資金,是指商品房預售時購房人按照預售合同約定支付的全部房價款,包括定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款。商品房預售資金應全部存入專用賬戶。

    ??第三條  本市商品房預售資金的監督管理堅持銀行監管、政府指導、多方監督、保障建設的原則。

    ??第四條  北京市住房和城鄉建設委員會(以下簡稱市住房城鄉建設委)指導各區開展預售資金監管工作,組織預售資金管理信息系統建設。

    ??各區住房城鄉建設主管部門負責指導、監督、協調本行政區域內商品房預售資金監管工作的具體實施。

    ??中國人民銀行營業管理部(以下簡稱人行營管部)負責管理商業銀行辦理專用賬戶開立、變更和撤銷業務。

    ??中國銀行保險監督管理委員會北京監管局(以下簡稱北京銀保監局)配合市住房城鄉建設委開展指導、監督商品房預售資金監管等相關行業監管工作。

    ??商業銀行在各主管部門監督指導下,開展預售資金監管工作,承擔監管主體責任。

    ??第二章 一般規定

    ??第五條  市住房城鄉建設委會同北京銀保監局、人行營管部,綜合商業銀行監管能力、服務效率、研發水平、經營狀況等因素,經公開招標,選定可從事預售資金監管工作的銀行。同時,以兩年為周期組織考核評價,淘汰未履行預售資金監管職責,以及無法承擔預售資金監管工作的銀行,并按前述程序相應增加監管銀行。

    ??第六條  申請商品房預售許可前,房地產開發企業應在中標銀行范圍內選擇專用賬戶的開戶銀行(以下簡稱監管銀行),與監管銀行簽訂預售資金監管協議,并按照一個預售許可證對應一個賬戶的原則在監管銀行開立專用賬戶。

    ??房地產開發企業可憑非監管銀行出具的現金保函,免除同等額度的監管資金。如現金保函額度和有效期可覆蓋房地產開發項目的重點監管額度和建設周期,項目可不進行預售資金監管。

    ??預售資金監管協議示范文本、現金保函示范文本由市住房城鄉建設委、人行營管部、北京銀保監局共同制定。

    ??第七條 商品房預售資金由監管銀行對重點監管額度部分實行重點監管,優先保障工程建設。專用賬戶累計入賬金額超出重點監管額度部分,開發企業可按照用款計劃分節點進行支取使用。

    ??項目重點監管額度由區住房城鄉建設主管部門根據項目綜合建設費用、交付使用條件、開發企業信用水平和經營狀況等綜合確定,每平方米不得低于5000元。

    ??綜合建設費用是指預售項目所需的建筑施工、設備安裝、材料購置、配套建設、代征代建等相關建設費用總額。其中,住宅項目應包括本市相關規定達到同步交付使用條件所需的建設費用。

    ??第八條  申請辦理商品房預售許可時,房地產開發企業應在預售方案中明確預售資金監管方案,并提交預售資金監管協議。預售資金監管方案應包括以下內容:

    ??(一)項目重點監管額度;

    ??(二)項目用款計劃;

    ??(三)專用賬戶名稱、賬號;

    ??(四)其他需要說明的情況。

    ??房地產開發企業取得商品房預售許可后,應在售樓場所顯著位置公示預售資金監管方案及監管協議。

    ??第九條 市住房城鄉建設委通過門戶網站公示預售項目的監管銀行、專用賬戶名稱及賬號。購房人可憑網簽編號、密碼等信息,通過政府網站查詢預售許可項目對應的預售資金監管賬戶入賬、支取、余額。社會公眾可查詢各監管賬戶總額。

    ??第十條 項目用款計劃按照地下結構完成、主體結構完成、竣工驗收備案、首次登記完成四個環節設置資金使用節點。

    ??項目擬預售樓棟中最高樓棟為7層以上(含7層)10層以下建筑的,可增加“建設層數達二分之一”節點;擬預售樓棟中最高樓棟為10層以上(含10層)建筑的,可增加“建設層數達三分之一” “建設層數達三分之二”節點。

    ??房地產開發企業應結合自身資金狀況、融資能力,合理確定每個節點的用款額度。完成首次登記前,專用賬戶內的資金不得低于重點監管額度的5%。

    ??第十一條  區住房城鄉建設主管部門應核定各節點用款額度。核定保障性住房項目重點監管額度及各節點用款額度時,應考慮其建設和銷售特點。

    ??第十二條  預售項目需變更監管銀行的,應由房地產開發企業和監管銀行向屬地住房城鄉建設主管部門提出申請。變更期間,屬地住房城鄉建設主管部門暫停該項目銷售。

    ??項目暫停銷售后,房地產開發企業應與原監管銀行解除監管協議,重新選定監管銀行,開立新專用賬戶,簽訂預售資金監管協議;項目已銷售的,還應向全部購房人及購房貸款銀行告知監管銀行變更情況,并將原專用賬戶內資金全部轉入新開立的專用賬戶,撤銷原專用賬戶。

    ??上述事項辦理完成后,房地產開發企業應持以下材料到區住房城鄉建設主管部門辦理監管銀行變更手續。區住房城鄉建設主管部門恢復該項目銷售。

    ??(一)變更監管銀行申請;

    ??(二)解除監管協議;

    ??(三)新簽訂的監管協議;

    ??(四)已告知購房人監管銀行變更情況的有關材料;

    ??(五)已告知購房貸款銀行監管銀行變更情況的有關材料;

    ??(六)新監管銀行出具的資金轉入新專用賬戶的有關材料;

    ??(七)原監管銀行出具的原專用賬戶撤銷的有關材料;

    ??(八)區住房城鄉建設主管部門要求的其他材料。

    ??預售項目變更監管銀行的檔案由各區住房城鄉建設主管部門保管。

    ??第十三條  預售資金監管期間,發生房地產開發企業名稱變更、項目轉讓等情形的,房地產開發企業需辦理預售資金監管相關變更手續。

    ??第三章 預售資金收存、支取

    ??第十四條 項目預售過程中,購房人支付的定金、首付款等購房款應由購房人賬戶直接存入監管賬戶,開發企業不得轉存入其它賬戶。

    ??第十五條  監管銀行通過北京銀保監局金融專網與本市房地產交易管理系統實時共享房屋網上簽約和入賬信息,對預售資金收存實施監管。

    ??購房人將定金、符合個人住房貸款規定的首付款足額存入專用賬戶后,方可完成擬購房屋的認購書網上簽約、售房合同網上簽約等功能。

    ??第十六條  購房人申請貸款的,開發企業應將專用賬戶提供給貸款銀行,作為貸款到賬賬戶。貸款銀行應將貸款直接發放至專用賬戶,相應條款應寫入購房人貸款合同。

    ??第十七條 專用賬戶內資金超出剩余工程建設節點用款額度后,房地產開發企業可向監管銀行申請支取超出部分的資金。支取資金用于剩余工程建設的,相應額度可在專用賬戶內核減。

    ??第十八條 房地產開發企業可以單一樓棟或多樓棟分別申請支取預售資金,申請時應向監管銀行提出書面申請,并提交以下材料:

    ??(一)資金用途和入賬賬戶;

    ??(二)地下結構完成節點,提交勘察、設計、施工、監理(建設)等單位簽字(章)的《地基與基礎分部工程驗收記錄》;

    ??(三)建設層數達三分之一、二分之一、三分之二節點,提交由勘察、設計、施工、監理(建設)等單位簽字(章)的相應層數的《主體結構子分部工程驗收記錄》;

    ??(四)主體結構完成節點,提交勘察、設計、施工、監理(建設)等單位簽字(章)的《主體結構分部工程驗收記錄》;

    ??(五)竣工驗收備案節點,提交建設、設計、施工、監理等單位簽章的《北京市房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》。實施聯合驗收的項目,可用聯合驗收意見通知書替代《工程竣工驗收備案表》;

    ??(六)屬地城鄉建設主管部門現場查勘證明或北京市房屋建筑和市政基礎設施工程質量風險分級管控平臺記錄的工程進度。

    ??第十九條  監管銀行收到開發企業用款申請后,應對申請材料進行審核,符合資金使用條件的,監管銀行應在本市商品房預售資金監管系統中上傳本辦法第十九條規定的相關材料,2個工作日內撥付資金。不符合資金使用條件的,應一次性告知開發企業存在的問題,并在本市商品房預售資金監管系統中進行記錄。

    ??開發企業對監管銀行不支付資金存在異議的,可向區住房城鄉建設主管部門或北京銀保監局提出異議申請。

    ??第二十條  專用賬戶內資金未達到剩余工程建設節點用款額度時,房地產開發企業與購房人解除購房合同的,房地產開發企業應持區住房城鄉建設主管部門出具的網簽合同注銷證明文件,向監管銀行申請退回已入賬相應購房款,監管銀行應在2個工作日內撥付。

    ??專用賬戶內資金超出剩余工程建設節點用款額度后,房地產開發企業與購房人解除購房合同的,由房地產開發企業自行退款。

    ??第二十一條  預售項目完成房屋首次登記的,房地產開發企業需持房屋不動產權登記證明向監管銀行申請解除資金監管并撤銷專用賬戶。監管銀行審核符合條件的,應在3個工作日內解除對該項目的預售資金監管,并撤銷專用賬戶。

    ??房屋不動產權登記樓棟號與預售許可樓棟號不一致的,房地產開發企業應一并提交《房產測繪成果備案表》《北京市樓門牌編號證明信》。

    ??第二十二條  有下列情形之一的,市、區住房城鄉建設主管部門可以暫停房地產開發企業專用賬戶的資金支取,督促房地產開發企業盡快改正,并會同銀保監部門監督專用賬戶內資金使用。

    ??(一)預售項目發生質量事故的;

    ??(二)預售項目未按期交付或存在不能按期交付風險的;

    ??(三)房地產開發企業存在嚴重違法違規行為,影響工程建設或存在經營風險的;

    ??(四)市、區住房城鄉建設主管部門認為的其他情形。

    ??當預售項目存在重大風險隱患時,區住房城鄉建設部門應全面接管預售資金監管賬戶或建立政府監管賬戶,實施封閉管理保障賬戶資金安全,優先用于本項目工程建設。

    ??第二十三條  專用賬戶內資金未達到剩余工程建設節點用款額度時,房地產開發企業因支付工程建設費用或農民工工資困難,存在社會矛盾風險隱患,確需使用預售資金支付相應費用的,應向區住房城鄉建設主管部門提出書面用款申請,經區住房城鄉建設主管部門審核后,可啟動應急用款方式支取資金。區住房城鄉建設主管部門應監督該項目的后續資金使用。

    ??第四章 監督管理

    ??第二十四條  監管銀行應切實履行預售資金監管主體責任,按公示的預售資金監管方案,加強監管賬戶出入賬管理,落實專人負責制,完善授權審批等內部管理制度。按照本市商品房預售資金監管系統相關接口規定,準確、及時上傳數據,定期核查預售資金審批支出等環節的制度執行情況,自覺接受北京銀保監局,人行營管部,市、區住房城鄉建設主管部門及購房家庭監督。

    ??第二十五條  監管銀行發現房地產開發企業預售資金未按時、足額存入專用賬戶的,應及時將有關情況書面告知區住房城鄉建設主管部門。

    ??監管銀行接到人民法院等對監管賬戶的查封、凍結或者法律規定的其他保全措施時,應將有關情況在3個工作日內書面告知屬地住房城鄉建設主管部門。

    ??第二十六條  市住房城鄉建設委、北京銀保監局通過金融專網共享的開發項目銷售進度、網簽備案明細、監管賬戶交易明細信息,與監管銀行上報數據交叉核驗,通過大數據穿透監測開發企業與監管銀行預售資金監管執行情況。

    ??區住房城鄉建設主管部門應做好日常指導、監督工作,建立預售項目巡查制度,發現項目出入賬違反本通知規定的,責令房地產開發企業限期改正,未按期改正的暫停鑰匙盤網上簽約服務功能。發現監管銀行違規的,應將相關情況報送市住房城鄉建設委和北京銀保監局。

    ??第二十七條  房地產開發企業存在下列情形之一的,由市、區住房城鄉建設主管部門責令其限期改正,未按期改正的暫停違規項目的鑰匙盤網上簽約服務功能,并將其違法違規行為記入企業信用信息系統。

    ??(一)未按本辦法規定收存、支取、使用預售資金的;

    ??(二)以收取預付款等其他款項為由逃避資金監管的;

    ??(三)提供虛假證明材料申請使用預售資金的;

    ??(四)未按本辦法規定向購房人貸款銀行提供專用賬戶作為貸款到賬賬戶的;

    ??(五)其他違反預售資金監管規定的行為。

    ??第二十八條  監管銀行存在下列情形之一的,由市住房城鄉建設委移送人行營管部、北京銀保監局依法作出處理。違規情節嚴重的,不得監管新預售項目。

    ??(一)不遵守投標承諾,違反預售資金監管工作方案的;

    ??(二)未按規定審核用款申請撥付預售資金的;

    ??(三)拖延資金撥付或擅自挪用、劃扣預售資金的;

    ??(四)發現房地產開發企業存在違規收存、支取預售資金行為,未及時報送區住房城鄉建設主管部門的;

    ??(五)未按預售資金監管系統數據接口規范傳輸數據的;

    ??(六)其他違反預售資金監管規定的行為。

    ??第二十九條 施工單位、監理單位提供虛假材料或采取其它方式協助房地產開發企業違規支取預售資金的,由市、區住房城鄉建設主管部門依法對相關責任單位和責任人予以處理,將其違規行為記入企業信用信息系統,并向社會公示。

    ??勘察單位、設計單位違反上述規定的,由市、區住房城鄉建設主管部門移交相關管理部門予以處理。

    ??第三十條  開發企業、監管銀行及參建各方單位在資金監管過程中發生違規行為的,由各行政主管部門依法予以處分。

    ??開發企業、監管銀行違規挪用、劃轉、占扣預售監管資金的,應及時足額返還。挪用、劃轉、占扣預售監管資金或協助挪用、劃轉、占扣預售監管資金造成項目爛尾、侵害購房人合法權益造成嚴重后果的,由各行業主管部門移送公安部門行刑銜接,構成犯罪的,依法追究刑事責任。

    ??第三十一條 自2021年 月 日起,新申請辦理銷售手續的商品房項目按本通知規定執行,《關于印發<北京市商品房預售資金監督管理辦法>的通知》(京建法〔2013〕11號)、《關于加強本市商品房預售資金使用管理的通知》(京建法〔2015〕23號)同時廢止。

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